Cho thuê ngắn hạn hay dài hạn mùa Coronavirus

Ngành bất động sản đang nhận những cú giáng liên hoàn từ virus corona và tình hình đang ngày một tồi tệ hơn. Sức ảnh hưởng ấy thay đổi từ địa hạt tới thị trường, và nó còn lan tỏa đến đâu thì còn phụ thuộc vào việc nền kinh tế bị phong tỏa chịu đựng được đến khi nào.

Những dịch vụ trong ngành bất động sản đang chịu tác động nặng nề phải kể đến như khách sạn, nhà hàng, bar và các dịch vụ giải trí bán lẻ khác (đặc biệt là các khu du lịch nổi tiếng), theo sau là nhà nghỉ dưỡng hay căn hộ thông minh.

Nguồn cung cho các chủ đầu tư và các nhà thầu đang bị gián đoạn liên tục do công dân đang được khuyến khích làm việc tại nhà, cũng như do thực hiện cách ly xã hội, phong tỏa kinh doanh và giới nghiêm giờ giấc. Cắt giảm nhân lực hàng loạt sẽ dẫn đến sự sụt giảm chi tiêu tiêu dùng, khiến cho nền kinh tế ngày càng trì trệ, rệu rã. 

Các nhà máy, xí nghiệp và doanh nghiệp ở Trung Quốc đang dần hoạt động trở lại, một tín hiệu đáng mừng cho thấy nền kinh tế sẽ sớm được phục hồi và ngành bất động sản sẽ lấy lại vị thế. Có thể nói, Trung Quốc đang có những bước tiến triển nhanh – điều mà Mỹ vẫn ghen tỵ thèm khát đạt được. Hãy cùng đào sâu hơn!

Sức ảnh hưởng ở mỗi khu vực đều khác nhau

Ảnh hưởng của lũng đoạn kinh tế lên ngành bất động sản đang biến động và sẽ liên tục biến động tới các bang, các khu vực đông dân. Florida là một ví dụ. Nhiều ngành công nghiệp bị liên lụy như: khách sạn, công viên giải trí, trung tâm hội nghị, casino, các địa điểm thể thao, nhà hàng & bar và du thuyền. 

Ngành du lịch bị tác động mạnh theo cả 2 hướng: trực tiếp – từ dịch bệnh và gián tiếp – từ sự sụt giảm về giá chứng khoán trên thị trường và thu nhập, hay nói cách khác là người dân sẽ cảm thấy mình “bớt giàu” và khiến cho ngành du lịch kém phần sôi động.

Ở Texas, tác động của virus corona lên nền kinh tế nghiêm trọng nhất là sự phá giá xăng dầu. Xăng dầu giá rẻ đang gây khó khăn cho những bên sản xuất dầu khí ở khắp các vùng tiểu bang Texas. Đồng thời, việc giãn cách xã hội cũng đang nã thẳng vào ngành nhà hàng – khách sạn, các khu luyện tập/thi đấu thể dục thể thao. Tại hạt Harris thuộc bang Texas, mọi nhà hàng bắt buộc chỉ áp dụng mua tại xe, mua mang về và dịch vụ giao hàng và tạm dừng việc ngồi lại dùng bữa như thường lệ trong ít nhất 15 ngày. Bar và hộp đêm đều buộc đóng cửa trong thời gian này.

Tác động lên việc xây dựng nhà cửa

Các nhà thầu nhận thấy không chỉ cảm thấy nhu cầu mua nhà giảm mạnh, mà nguồn cung cấp nguyên vật liệu xây dựng nhập khẩu từ Trung Quốc cũng bị ảnh hưởng (hơn 30% số vật liệu). Theo một cuộc khảo sát từ NAHB, 81% người tham gia cho rằng virus corona gây ảnh hướng xấu đến những người mua bán nhà đất tiềm năng, và con số sẽ tiếp tục tăng lên đến 100% trong điều kiện kéo dài thời gian phong tỏa như hiện nay. 54% người được phỏng vấn cũng gặp phải vấn đề thiếu nguyên vật liệu để hoàn tất việc xây dựng căn nhà của họ. 

Các chủ thầu cũng nhận ra rằng hàng hóa bán đang giảm sút nghiêm trọng. Nhiều người cũng tỏ ra quan ngại về việc thắt chặt các điều khoản vay thế chấp không cần chứng minh tài chính. Người mua có hệ số nợ trên thu nhập trong khoảng 43-45% hay tư nhân đang gặp nhiều khó khăn để nhận được thế chấp.

Với những diễn biến đó, các nhà thầu cho rằng việc sở hữu đất đai và phát triển tiêu thụ sẽ bị chậm lại trong khoảng thời gian tới đây.

Đáng quan ngại hơn là sự rớt giá trên thị trường chứng khoán sẽ để lại hậu quả tới chi tiêu tiêu thụ của người dân. Những người chuộng sử dụng tiền mặt sẽ cân nhắc chi tiêu hơn với những mặt hàng không cần thiết, những người hưu trí, hoặc sắp về hưu thì cũng sẽ điều chỉnh lại kế hoạch chi tiêu về sau cho phù hợp, những người đang cân nhắc mua nhà ắt hẳn sẽ quay xe ngay. Tất cả những điều đó góp phần làm giảm đi sự hấp dẫn của thị trường bất động sản. 

Khỏi phải nói virus corona cũng khiến cho các viện dưỡng lão hay các cơ sở y tế phục hồi chức năng phải chịu tổn thất lớn nhường nào, ít nhất là trong tương lai gần.

Dịch vụ cho thuê lưu trú tới đây cũng sẽ gặp phải vấn đề với người thuê nhà bị mất đi một phần thu nhập nên không thể chi trả tiền nhà hàng tháng. Nhiều người thuê sẽ mong muốn được khất sang tháng 4, thậm chí là tháng 5 nếu có thể. Đương nhiên, chủ nhà sẵn sàng hỗ trợ và chấp nhận lời đề nghị nhưng trong một vài tháng tới, khi nền kinh tế được phục hồi, chính chủ nhà cũng cần sự hợp tác từ phía người thuê.

Tuy nhiên, sự cho thuê dài hạn vẫn có triển vọng trong bối cảnh biến động dân số vẫn diễn ra thường xuyên. Trước khi bước vào thời kỳ khủng hoảng, tỷ lệ gia hạn thời gian thuê vẫn ở mức cao, các công trình xây dựng căn hộ vẫn duy trì tiến độ hơn 500.000 căn hàng năm. Những cư dân thuộc tầng lớp trung lưu trong thời kỳ này dễ bị mất việc, thu nhập bất ổn. Hơn nữa, nhiều thanh niên có quyết định tự lập trước đây lại cảm thấy trở về với vòng tay mẹ cha mới là điều sáng suốt, khiến cho số lượng người thuê nhà bỗng “gấp đôi”. Xu hướng cho thuê dài hạn sẽ ổn định trở lại khi cuộc khủng hoảng này nguôi ngoai.

Những doanh nghiệp chỉ cho thuê theo hộ gia đình có lẽ sẽ được hưởng lợi lâu dài hơn cả do người thuê nhà có xu thế muốn chuyển vào các căn hộ lớn, đáp ứng nhu cầu làm việc tại nhà (nhiều không gian hơn cho mô hình văn phòng).

Những mảng khác của bất động sản

Tác động lên các hoạt động bán lẻ có lẽ là rõ ràng nhất trong thời điểm hiện tại. Các nhà hàng và cửa hàng không có thêm bất kỳ nguồn thu nhập nào ngoài doanh thu thuần của họ. Đây là hiệu ứng lan tỏa trong kinh tế do chủ nhà đất tự chuẩn bị tinh thần trước hàng loạt những yêu cầu hỗ trợ từ người thuê nhà. Và cũng phải đợi xem chính chủ nhà sẽ nhận được sự cứu trợ nào.

Dịch vụ cho thuê dài hạn, đáng mừng là ít bị ảnh hưởng hơn. Có thể nhận thấy rằng sau khi virus dần được khống chế, ngành bán lẻ sẽ phát triển mạnh mẽ trở lại, ảnh hưởng lên ngành bán lẻ và giải trí cũng sẽ không còn là mối lo. Quan trọng là việc thực hiện giãn cách xã hội sẽ kéo dài trong bao lâu nữa.

Trong mảng công sở, phần lớn các văn phòng đều vắng bóng nhân sự trong giai đoạn giãn cách xã hội. Nhưng có thể tin chắc rằng chỉ ngay sau khi dịch bệnh tan đi, các văn phòng sẽ lại chật ních những người và người không kém gì các khu du lịch. Câu hỏi đặt ra là liệu làm việc tại nhà sẽ có hiệu quả không. Một số nhân viên lợi dụng tình cảnh đã cố gắng thuyết phục sếp của mình rằng họ sẽ làm việc tốt hơn tại nhà (dù một số khác thì lại thích được gặp gỡ đồng nghiệp ở văn phòng hơn). Tuy nhiên, yếu tố tiên quyết của môi trường công sở chỉ đơn giản là việc tăng trưởng tuyệt đối. Nếu tình hình trì trệ này tiếp tục kéo dài hơn dự kiến thì nhu cầu cho một văn phòng mới dường như là con số 0. Nhưng nếu tình hình lún sâu nhưng sớm được giải quyết thì nhu cầu ấy sẽ lại đầy ắp.

Nhà máy và nhà kho đang chịu ảnh hưởng ngắn hạn từ sự gián đoạn trong việc vận chuyển chuỗi cung ứng. Nhưng về lâu dài, tác động lại mang chiều hướng tích cực do người dân được khuyến khích mua hàng online khiến cho các nhà kho được tận dụng tối đa.

Chính sách

Những chính sách quen thuộc đang được áp dụng để cứu nguy tình hình, ở mức độ chưa có tiền lệ. Ủy ban Dự trữ Liên bang vừa cho phép nới lỏng định lượng không giới hạn, và chuẩn bị mua một lượng lớn chứng khoán thế chấp thương mại. Tất cả những chính sách này đều nhằm kích thích tài chính một khi đã chốt kèo.

Những biện pháp này rất quan trọng. Nhưng quan trọng hơn là các quy định và chính sách từ chính phủ không cản trở sự phục hồi kinh tế. Nhiều doanh nhân trong ngành bất động sản bày tỏ quan ngại rằng sẽ có những vấn đề thanh khoản xảy ra khi áp dụng chính sách mới này. Các quy định kế toán theo thị trường đã góp phần vào sự sụp đổ nhà đất vào cuối những năm 2000, và yêu cầu đề ra là phải đảm bảo không còn xảy ra trường hợp tương tự khoảng thời gian này trong thị trường cho vay thương mại.

Điều gì đang đợi ngành bất động sản?

Sự suy sụp kinh tế lần này đặc biệt ở chỗ cả cung và cầu đều bị ảnh hưởng.

Về phía cầu, câu trả lời cho câu hỏi trên còn phụ thuộc vào việc đợt bùng dịch sẽ còn diễn ra trong bao lâu, khi nào qua đỉnh dịch và khi nào dịch mới được kiểm soát và xử lý. Khi đó, người tiêu dùng sẽ lại chi tiêu và nền kinh tế sẽ về guồng quay của nó. Sự trì trệ kinh tế đối với phía cầu lần này có thể sẽ tốn nhiều thời gian hơn để hồi phục, đặc biệt hơn nếu dịch bệnh không được kiểm soát đồng đều trên phạm vi toàn cầu, từ đó làm chậm tiến độ phục hồi, gây hậu quả về sau.

Tích cực mà nói, không giống như cuộc Khủng hoảng kinh tế, một khi con virus bị khống chế, hình thành hệ miễn dịch cộng đồng thì kể cả khi chuỗi cung ứng tốn rất nhiều thời gian để vực dậy thì cũng không có nghĩa chúng ta phải xây dựng lại đế chế từ đống đổ nát. Chu kỳ này giống như đồ thị hình chữ “V” hoặc chí ít là hình chữ “U” – xuống dốc nhanh nhưng lên dốc cũng vô cùng mạnh mẽ, diễn ra vào nửa sau năm 2020. Sẽ có những lúc nhu cầu của những người không thể ra khỏi nhà, mua nội thất, sơn nhà hay sửa ống nước do tình trạng phong tỏa bị dồn nén. Nhưng chỉ ngay sau đó thôi sẽ trở lại là những kỳ nghỉ dài bất tận, đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của các khu nghỉ dưỡng và các khu công viên giải trí.

Số ca dương tính với Sars-CoV-2 tại Trung Quốc đã được khống chế và Trung Quốc đang trên đà bắt lại nhịp cuộc sống và hoạt động thương mại. Ý và một số quốc gia khác vẫn chưa nhận được tín hiệu đáng mừng nào. Theo dữ liệu từ Federal Express và Uber hoạt động tại Trung Quốc, có tới 65-70% doanh nghiệp nhỏ đã mở cửa trở lại, 90-95% các nhà máy, xí nghiệp đã tiếp tục hoạt động. Điều này chứng tỏ rằng tốc độ phục hồi của nền kinh tế nhanh hơn nguy cơ sụp đổ của nhà ở và tài chính. Tốc độ tăng trưởng GDP quý 1 của Trung Quốc dự kiến là 0 hoặc thậm chí là âm số, nhưng sẽ được cải thiện rõ nét ở quý 2 và 3. Tại Mỹ, một điều chắc chắn là tốc độ tăng trưởng GDP trong quý 2 sẽ âm, nhưng sẽ sớm lấy lại vị thế ở nửa cuối năm, với giả thiết là việc giãn cách xã hội được áp dụng có hiệu quả.

Vấn đề nữa là, một khi con virus đã tồn tại trong cộng đồng, khả năng cao là nó sẽ tiếp tục bùng phát vào thời gian cuối năm, tức là việc giãn cách xã hội sẽ được áp dụng liên tục trong 18 tháng tiếp theo tùy thuộc vào hoàn cảnh. Một nghiên cứu sử dụng mô hình dịch tễ học được thực hiện bởi Đại học Hoàng gia ở London mới được công bố gần đây cho rằng:

“Nhằm ngăn ngừa khả năng bị tái nhiễm, cần phải duy trì các chính sách giãn cách xã hội cho đến khi các nhà khoa học có thể tìm ra vắc-xin và cung cấp đủ để tiêm chủng cho cư dân trên toàn thế giới – tăng sức miễn dịch cộng đồng – có thể trong 18 tháng tới hoặc hơn thế nữa… Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nghi ngại về khả năng lây lan của virus, tính hiệu quả của các chính sách và mức độ rủi ro mà người dân sẽ gặp phải. 

Đây rõ ràng là một mối đe dọa nghiêm trọng đối với thương mại, lợi nhuận, việc làm và hơn cả là ngành bất động sản. Sự suy thoái kéo dài bao lâu sẽ quyết định thị trường bất động sản phải chịu đựng trong bấy lâu và như nào.

Một cơ hội đầy triển vộng cho các công ty bất động sản? Ngay khi giá nhà đất tăng lên, các nhà đầu tư bất động sản với tầm nhìn xa trông rộng sẽ nắm lấy cơ hội thu về tài sản ở mức giá thấp, tỷ suất tài chính thấp hơn bất kỳ ai trong chúng ta trong ngành này. Ngay khi bỏ ra một quỹ đầu tư lớn cho việc mua nhà đất giữa hoàn cảnh loạn lạc giá cả, chúng ta sẽ thấy những động thái tương tự dần hình thành giữa cuộc khủng hoảng. Những nhà đầu tư như vậy cần đảm bảo việc mua bán với cái nhìn cẩn trọng, kiên nhẫn và siêng năng.

(c) forbes.com

Được dịch bởi: Thu Hà

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *